2022年将会是酒店交易的大年，估值是交易的基础。股权交易、酒店估值案例分析。

一、酒店资产评估三种方法

酒店资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。

1、市场法

将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。中国的市场法估值包括企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率比较。

2、收益法

将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法评估股东全部权益价值＝企业整体价值－有息负债；企业整体价值＝营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值。有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务，包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。

3、资产基础法

以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

4、各国具体情况

中国以市场法为主，具体包括：企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率。

美国以收益法（DCF）为主，按照收益预期和贴现率确定现值，美国豪华酒店的每年现金净回报通常在3%至4%之间，与30年房屋贷款利率相似。

日本特色的重置成本法是参照本地新建酒店价格；对比估价法是参照可比的酒店交易案例。

二、酒店集团股权交易估值

1、企业价值倍数比较

EV/EBITDA，是企业价值与利息、所得税、折旧、摊销前收益的比率，可以剔除财务杠杆、折旧政策、长期投资水平等非运营因素。

EV：企业价值=市值+少数股东权益+优先股+总负债-现金及现金等价物。

EBITDA：息税折旧摊销前利润=净利润+所得税+利息+折旧+摊销。

（1）首旅收购如家8.90倍

（2）锦江股份收购卢浮12.57倍

（3）锦江股份收购铂涛15.89倍

（4）首旅收购南苑26.43倍

2、市盈率倍数比较

PE：市盈率=一个考察期（通常为12个月的时间）内，股票的价格和每股收益的比率。

（1）首旅收购如家21.48倍

（2）锦江股份收购卢浮24.78倍

（3）锦江股份收购铂涛36.68倍

3、溢价率比较

溢价率表示正股的价格还要上涨多少百分比才可达到盈亏平衡。

溢价率（认购）=［（行使价＋权证价格×行权比例）－正股价］÷正股价×100%

（1）如家2015年6月12日私有化20%

（2）黑石2007年7月3日收购希尔顿32%。

（3）锦江2015年9月18日收购铂涛141.45%

4、溢价收购导致商誉减值

收购中高估值导致高商誉，轻资产公司被并购后以巨额商誉形成重资产，商誉每年进行减值测试，大额商誉减值将大幅吞噬利润成为不定时炸弹。

5、市场法案例法比较

（1）2017年7月19日，富力地产接盘万达77家酒店总建筑面积328.6万平方米，总价199.06亿元，平均每家酒店2.59亿元、平均每平方米6058元。

（2）2017年7月12日，杭州工商信托股份有限公司接盘开元产业投资信托基金的上海松江开元名都大酒店总建筑面积71027平方米，总价8.36亿元，平均每平方米11770元。

万达77家酒店中76家酒店为100%股权、烟台万达文华酒店为70%股权，分布在71个城市，大部分都在二、三线城市，其中32个城市属于全国50个旅游重点城市，与上海松江的市郊地段具有可比性。万达酒店的硬件等级略同或高于上海松江开元名都大酒店。因此，市场法比较成立。富力的购买价格是市场价格的51.47%。

三、中国酒店交易多采取股权转让原因是是因为可以减少纳税。

1、资产转让的转让方税包括城建税（营业税7%）、教育附加费（营业税3%）、印花税（转让价格0.05%）、土地增值税（转让价减去原成本30%至60%）、所得税（25%）；受让方税为契税（3%）。

2、股权转让只需投资方所得税（转让价减去原成本25%）。股权转让要注意转让方的债务、担保情况，还需要明确知识产权问题。

四、酒店估值案例

（一）世茂酒店：市场法

戴德梁行估值及咨询高级董事陈家辉先生采取直接比较法以2006年3月31日为估值日、2006年6月22日出具估值报告。

酒店/股权（%）/估值（亿元）

1/上海世茂佘山御臻品/100/10.23

2/上海世茂皇家艾美/100/85.33（说明：世茂广场整体）

3/上海外滩茂悦大酒店/100/36.22

（二）金茂酒店：收益法

戴德梁行估值及咨询高级董事陈家辉先生根据《香港测量师学会估值准则（2012年版）》采取现金流量法以2014年3月31日为估值日、2014年6月19日出具估值报告。

酒店/股权（%）/估值（亿元）

一/经营酒店

1/上海金茂君悦大酒店/100/31.29

2/北京金茂威斯汀大酒店/100/26.99

3/深圳金茂JW万豪酒店/100/19.79

4/三亚金茂丽思卡尔顿酒店/100/29.97

5/三亚金茂希尔顿大酒店/100/26.95

6/上海崇明凯悦酒店/100/8.20

6家经营酒店合计/143.19亿元

二/在筹酒店

7/北京金茂万丽酒店/100/10.25

8/丽江金茂君悦酒店/100/10.11

2家在筹酒店合计/20.36亿元

三/8家酒店合计/163.55亿元

（三）开元酒店：收益法

戴德梁行估值及咨询高级董事陈家辉先生采取现金流量法以2013年3月31日为估值日、2013年6月24日出具估值报告。

酒店/股权（%）/估值（亿元）

1/杭州开元名都大酒店/100/19.20

2/浙江开元萧山宾馆/95.46/5.8231

3/杭州千岛湖开元度假村/100/3.2000

4/宁波开元名都大酒店/100/8.6000

5/长春开元名都大酒店/100/7.0000

5家酒店合计/43.8231亿元

（四）锦江酒店：收益法

美国评值有限公司副总裁陈经翔先生根据拨充资本法（根据酒店经营的收入和开支估值）以2006年9月30日为估值日期，于2006年11月30日作出估值证书。

酒店/股权（%）/估值（亿元）

1/新亚大酒店/50.05/1.3173

2/新城饭店/50.05/0.8073

3/东亚饭店/50.05/0.6342

4/大方饭店/50.05/0.3530

5/闵行饭店/50.05/0.5718

6/海伦宾馆/33.37/2.8697

7/建国宾馆/32.53/2.5924

8/锦江汤臣洲际/25.03/3.1118

9/北京马连道北路1号北京西客站店/50.05/0.4763

10/沈阳长江北路47号沈阳北陵店/50.05/0.1768

11/长春乐群街东长春会展中心店/50.05/0.1237

12/锦江饭店/100/15.5296

13/国际饭店/100/4.2282

14/龙柏饭店/100/3.4995

15/金门大饭店/100/3.4380

16/虹桥宾馆/100/10.2977

17/银河宾馆/100/11.9841

18/南华亭酒店/100/1.8776

19/上海宾馆/100/11.2098

20/新苑宾馆/57/无商业价值

21/华亭宾馆/50/7.8791

22/金沙江大酒店/100/2.3180

23/白玉兰宾馆/100/1.7325

24/达华宾馆/100/0.8303

25/新锦江大酒店/100/15.2577

26/新亚广场长城/100/8.9043

27/和平饭店/100/7.9771

28/和平汇中/100/2.1471

29/昆明锦江/99.83/2.9701

30/九龙宾馆/100/3.1275

31/北京昆仑/47.4/无商业价值

32/武汉锦江/75.03/2.4760

33/天津河北路2-98号塘沽店/70.03/0.2241

34/天津进步道17号火车站店/90.01/无商业价值

35/武汉丁字桥B1栋武昌店/90.01/无商业价值

36/海口文明东路36号海口店/90.01/0.2464

37/绍兴胜利西路748号胜利路店/81.23/0.3971

38/宁波麦德龙店/82.07/0.3262

39/上海水清南路19号莘庄店/56.86/无商业价值

40/上海浦建路1121号花木店/64.98/0.5874

41/扬州四望亭路363号四望亭路店/60.92/无商业价值

42/苏州长江路418号苏州乐园店/48.74/0.2155

43/郑州城东路96号郑州店/89.13/0.3342

44/西安解放路110号解放路店/89.92/0.3282

45/徐州和平新村新区15号大楼徐州店/90.01/0.1395

45家酒店合计/133.5171亿元

（以下照片说明：2020年8月20日，赵焕焱在接受第一财经电视台采访时候表示：共享经济是新的发展趋势：）

【赵焕焱】华美顾问机构首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历，酒店咨询企业13年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”、2018年10月19日“年度行业发展贡献奖”、2018年12月7日中瑞酒店管理学院“数据价值智囊奖”、2019年3月20日GBE论坛“杰出贡献奖”等。

【主要名誉职务】上海市商业经济学会民宿民居产业发展专业委员会副会长、易居克而瑞资管专家顾问、中国房地产业协会中国酒店业优采联盟顾问、中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、陕西省旅游住宿业协会专业顾问、云南省旅游饭店行业协会名誉会长等。

【工作追求】在专业之巅，化智识为方法。

【基础数据】公开、权威的原则。

【赵焕焱发表演讲217次】其中，2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年15次、2019年19次、2020年2次、2021年至4月16日2次。

【赵焕焱发表文章795篇（不包括自己发布的原创自媒体文章）】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年66篇、2019年8篇、2020年1篇。

【赵焕焱接受媒体采访发表观点2958次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年318次、2019年316次、2020年267次、2021年至12月21日215次。

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